Margen por diseño, no por azar.

Se reúne el expediente completo: estudio de viabilidad, plan de negocio, modelo financiero con DSCR y pruebas de estrés, presupuesto de tesorería, contrato principal con sus anexos, pliego de diseño, estudios geotécnicos, condiciones de conexión a redes y documentación societaria. Después se cotejan los parámetros clave en todos ellos a la vez: coste de inversión, plazos, especificación, fondos propios, tráfico comprometido, condiciones de anticipo y garantía. Se registra cada divergencia, también las pequeñas.

Entregable —Tabla de discrepancias y registro de señales rojas con una primera calificación de gravedad.

Para proyectos en construcción o en fase previa. Se inspecciona el emplazamiento: grado real de avance, estado de las instalaciones, condiciones del terreno — encharcamiento, inundación, sismicidad. Entrevistas con la propiedad técnica, el contratista, el proyectista, las autoridades locales y las compañías de suministro. Acceso a canteras, estado de los viales y de la vía férrea.

Entregable —Acta de inspección con registro fotográfico; documentación de proyecto confirmada o desmentida.

El modelo se revisa en busca de fallos técnicos — fórmulas rotas, hojas inconsistentes — y se reconstruye donde hace falta. DSCR, TIR, VAN y retorno se recalculan sobre la base de costes reconstruida. Se ejecutan escenarios de estrés: tráfico un 20% menor, tipo de interés cinco puntos más alto, capex un 15% superior. La pregunta es si la cobertura se mantiene por encima de 1,0 o el proyecto entra en zona de impago.

Entregable —Modelo verificado, rango real de capex y una medida del colchón financiero.

Los riesgos se clasifican — financieros, técnicos, comerciales, jurídicos, organizativos, regulatorios — y cada uno recibe una calificación de probabilidad e impacto. Los que son a la vez probables y críticos se separan como decisión inmediata. Después se construyen tres escenarios: base, favorable con operador especializado y contratos de volumen a largo plazo, y adverso manteniendo los riesgos actuales.

Entregable —Matriz de riesgos calificada y tres escenarios calculados.

Un plan paso a paso para salir de la posición actual, agrupado por urgencia: medidas inmediatas, de uno a tres meses, de tres a seis meses. Nombra lo que debe corregirse en la documentación — capex cuadrado, más fondos propios, ship-or-pay firmado, avales obtenidos, estudios terminados, condiciones de conexión aseguradas — y expone la configuración alternativa cuando existe.

Entregable —Informe final con la hoja de ruta y la presentación para el consejo o el comité de crédito.